Verbraucher kennen sich zumeist selten auf dem Gebiet der Baufinanzierung aus. Aus diesem Grund sehen sich viele Bauinteressenten zunächst einer Vielzahl von Anbietern gegenüber, die sich scheinbar im Kampf um die besten Konditionen bei Baukrediten überbieten. Daher ist es immer sinnvoll, einen kostenlosen und unverbindlichen Vergleich an Angeboten einzuholen und sich dann für einen oder mehrere Berater zu entscheiden. Das wesentliche Kriterium ist, dass Ihr Hausbau und dessen Baufinanzierung von Anfang an in guten Händen ist.

Eine kompetente Beratung zur Baufinanzierung Ihres Eigenheimes ist also entscheidend. Während der Beratung sollten zunächst einige Kernpunkte besprochen und festgelegt werden, um die Finanzierung Ihrer Immobilie auf eine solide Basis zu stellen:

• Wie hoch sind die aktuellen Einnahmen und Ausgaben?
• Wie ist die Familiensituation bzw. wie sieht die zukünftige Familienplanung aus?
• Sind zum Beispiel in naher Zukunft Kinder geplant?
• Bestehen schon Bausparverträge oder sonstige Geldanlagen?
• Wie viel Eigenkapital ist im Verhältnis zum benötigten Baukredit vorhanden?
• Wie hoch kann die maximale Kreditrate des Baukredits angesetzt werden?
• Welche staatlichen Zulagen bzw. wie viel Baugeld sind möglich?
• Sind in der Zukunft Einkommensänderungen zu erwarten?
• Welche Art von Immobilie soll erworben werden, zum Beispiel ein Fertighaus?

Zu weiteren wichtigen Faktoren gehören einerseits das Verhältnis von Zins und Tilgung und andererseits die Dauer der Baufinanzierung. Es ist angeraten, die geplante Gesamtdauer der Finanzierung spätestens bis Rentenbeginn abgeschlossen zu haben. Ein optimal gewähltes Verhältnis der monatlichen Belastungsrate (Zins plus Tilgung) durch einen Kredit wird eine Baufinanzierung beschleunigen und das Risiko für den Kreditnehmer minimieren. Mit einem hohen Tilgungsanteil ist das Ziel der Schuldenfreiheit schneller erreichbar. Wenn die Zinsbindungsfrist endet, dient der Tilgungsanteil als Pufferzone, um eventuell gestiegene Zinsen eines Kredites abzufangen, ohne dass die Kosten dann explodieren.

Besteht ein Bausparvertrag, so kann dieser in eine Baufinanzierung miteinfließen. Aus der Inanspruchnahme des Bauspardarlehens profitiert der Bauherr von einem günstigen Zinssatz. Ist der Bausparvertrag aber noch nicht „zuteilungsreif“, ist es möglich, den Bausparvertrag durch ein so genanntes Eigenheimvorausdarlehen dennoch in die Baufinanzierung mit hineinzunehmen. Die bis zu diesem Zeitpunkt angesparte Summe wird als Eigenkapital gewertet und dem Kredit angerechnet. Auch vermögenswirksame Leistungen können zur Tilgung eines Bauspardarlehens verwendet werden. Weitere Informationen zum Bausparen.

Da Banken mehr oder weniger voraussetzen, dass minimal 10-20 Prozent der durch ein Darlehen zu finanzierenden Summe aus eigenen Mitteln zur Baufinanzierung aufgewendet werden, reagieren sie im negativen Falle teils mit hohen Zinsaufschlägen. Wird also eine Vollfinanzierung einer Immobilie seitens der Bank nötig, muss der Kreditnehmer auf jeden Fall mit sehr viel höheren Kosten eines Kredits zur Baufinanzierung rechnen.

Erwähnenswert ist in diesem Zusammenhang noch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), eine staatliche Bankengruppe, die zinsgünstige Darlehen für den Bau oder den Kauf von Wohneigentum vergibt, sofern die Immobilie dann auch selbst bewohnt wird. Bei der Finanzierung eines Bauvorhabens können zum Beispiel die Kosten eines Grundstücks (wenn der Erwerb bei Antragstellung nicht länger als 6 Monate zurückliegt), die Baukosten einschließlich Nebenkosten (Notar- und Maklergebühren, Grunderwerbssteuer etc.) und die Kosten für Außenanlagen angesetzt werden. Soll eine Immobilie gekauft werden, kann der Käufer also den Kaufpreis einschließlich Nebenkosten, Kosten für Instandsetzung, für Umbau und Modernisierung über einen Kredit der KfW finanzieren.

Es sei aber nochmals darauf hingewiesen, dass beim Kauf oder Bau von Wohneigentum nur die Kosten für die selbst genutzte Immobilie berücksichtigt werden. Handelt es beispielsweise um ein Doppelhaus, von dem nur die eine Hälfte selbst genutzt wird, fördert das KfW-Programm lediglich den entsprechenden Kostenanteil an der jeweiligen Baufinanzierung.

Die Finanzierung der eigenen vier Wände ist für viele Menschen in jedem Fall eine Lebensentscheidung. Denn für den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses muss man sich in der Regel hoch verschulden. Die Rückzahlung des entsprechenden Kredits dauert oft 20 Jahre und mehr.

Deshalb kommt es gerade bei der Baufinanzierung auf eine intensive Vorbereitung, Planung und vor allem eine exzellente Beratung an. Als Kunde sollten Sie auf alle Fälle mehrere Angebote einholen und diese gründlich vergleichen. Dafür ist es nützlich, wenn Sie einen Berater Ihres Vertrauens an der Seite haben.

WhoFinance hilft Ihnen, gleich im ersten Gespräch mit einem Berater herauszufinden, ob er von Ihnen die zentralen Informationen einholt. Diese Fragen muss Ihnen ein seriöser Berater bei einer Immobilienfinanzierung stellen und zusammen mit Ihnen beantworten:

1. Welche Pläne haben Sie in Ihrem Leben?
• Hier steht alles im Fokus, was in Ihrem Leben in Zukunft voraussichtlich Geld kosten und Geld bringen wird.
• Wie steht es um Ihre Familienplanung? Haben Sie vor, eine Familie mit Kindern zu gründen oder zu erweitern? Welchen beruflichen Weg möchten Sie gehen und welche Verdienstmöglichkeiten werden Sie voraussichtlich haben? Wann möchten Sie beruflich etwas kürzer treten oder in den Ruhestand gehen?
• Ein Berater muss Antworten auf diese Fragen haben, wenn er einen maßgeschneiderten Kredit für Sie finden will. Von ihrer Lebensplanung hängt zum Beispiel ab, wie flexibel der Vertrag gestaltet werden kann oder wie lange die Zinsbindung festgeschrieben werden sollte.
2. Welches Risiko sind Sie beim Aufbau von Immobilienvermögen bereit einzugehen?
• Bei der Entscheidung für ein eigenes Zuhause handelt es sich um nichts anderes als um den Aufbau von Vermögen in der Anlageklasse Immobilien. Chancen und Risiken müssen in einem vernünftigen Verhältnis stehen. Das gilt vor allem, wenn Sie einen Baukredit aufnehmen.
• Entscheidend ist, dass die Höhe der Tilgung für Sie zu stemmen ist und der Zinssatz für einen angemessenen Zeitraum festgelegt wird.
• Wenn Sie zum Beispiel hohe finanzielle Rücklagen, ein gut gefülltes Wertpapierdepot oder die recht sichere Aussicht auf ein steigendes Einkommen (z.B. als Beamter) haben, können Sie auch eine höhere Tilgung vereinbaren. Denn Sie haben die Möglichkeit, im Zweifel auf Reserven zuzugreifen oder müssen für die zusätzliche Altersvorsorge weniger Geld zurücklegen.
• Unterschätzen Sie nicht, dass eine Immobilienfinanzierung im Durchschnitt häufig zwischen 15 und 25 Jahren läuft. Da macht es für viele Häuslebauer Sinn, sich die aktuell sehr niedrigen Zinsen für einen möglichst langen Zeitraum zu sichern. Ein guter Baufinanzierungsberater wird mit Ihnen einplanen, dass bis zur Anschlussfinanzierung die Bauzinsen gestiegen sein können.
• Entscheidend ist, dass Ihr Immobilienfinanzierungsberater bei der Suche nach dem für Sie passenden Kredit Ihre gesamte Vermögenssituation mit einbezieht.
3. Welche regelmäßigen Einnahmen haben Sie?
• Es gibt eine einfache Regel für Immobilienfinanzierungen: Die Belastung aus Zins und Tilgung des Kredits sollte nicht mehr als 40 Prozent Ihrer monatlichen Nettoeinnahmen auffressen.
• Wichtig ist in diesem Zusammenhang auch: Sind Sie Alleinverdiener in Ihrem Haushalt? Falls ja, sollten Sie mit Ihrem Berater besprechen, ob eine Risikolebensversicherung für Sie sinnvoll ist. Anderenfalls droht Ihr Lebenspartner im Falle des Falles mit der Rückzahlung des Immobilienkredits überfordert zu sein. Im schlimmsten Fall verlieren sie das Haus bzw. die Eigentumswohnung.
4. Erwarten Sie über Ihre Gehalt hinaus in den kommenden Jahrzehnten zusätzliche Einnahmen?
• Auch diese Frage wird häufig vergessen. Dabei ist sie bei Abschluss einer Immobilienfinanzierung von großer Bedeutung.
• Erwarten Sie zum Beispiel im Laufe der kommenden Jahre außerordentliche Bonuszahlungen, einen Verkaufserlös etwa aus Firmenanteilen oder eine Erbschaft, kann es sinnvoll sein, in den Immobilienkredit eine Sondertilgungsmöglichkeit einzubauen.
• Dadurch erhöht sich zwar meistens der Zins ein wenig. Dafür haben Sie aber die Chance, zwischendurch größere Teile des Kredits zu tilgen. Auf Sicht von mehreren Jahren sinkt damit Ihre absolute Zinsbelastung.
• Auch kann es sinnvoll sein, den Immobilienkredit nicht über 20, sondern beispielsweise nur über 10 Jahre abzuschließen. Denn vergessen Sie nicht: Bei einer Standard-Immobilienfinanzierung ohne Sondertilgungsmöglichkeit haben Sie eine Vertragsbindung. Das heißt: Sie können ohne erhebliche Mehrkosten den Kredit nicht früher zurückzahlen.
5. Wie hoch wird Ihr Immobilienkredit sein, wenn die Zinsbindung ausläuft?
• Ihr Berater sollte für Sie einen Tilgungsplan erstellen. Anhand dieses Plans können Sie erkennen, zu welchen Zeitpunkten Sie wie viel Ihres Immobilienkredites abbezahlt haben werden.
• Vor allem aber sehen Sie, wie hoch Ihre Restschuld sein wird, wenn Sie Ihren Baukredit nach Ablauf der Zinsbindung prolongieren müssen. Das ist wichtig, denn dann müssen Sie einen neuen Zinssatz mit der finanzierenden Bank vereinbaren.
• Ihr Berater sollte für Sie verschiedene Tilgungsvarianten ausrechnen. Schon eine um 1 Prozentpunkt höhere Tilgung pro Monat kann zu einer schnelleren Rückzahlung des Kredites führen.
6. Wie sollte sich die Finanzierung meiner Immobilie zusammensetzen?
• Dieser Punkt ist überaus wichtig. Denn die Finanzierung einer Eigentumswohnung oder eines Hauses besteht nicht unbedingt nur aus einer klassischen Baufinanzierung und Eigenkapital.
• Zu einem maßgeschneiderten Finanzierungskonzept können auch Bauspardarlehen, Lebensversicherungen und staatliche Fördermittel gehören. Ein Berater für Immobilienfinanzierungen hilft dabei, den optimalen Mix für Sie zu finden.

Sie suchen eine günstige Baufinanzierung und wollen auch weiterhin gut schlafen? Auf WhoFinance finden Sie kompetente Berater, die von Kunden bereits bewertet worden sind.